부담부증여 vs 아파트 증여, 2026 세금 비교

부담부증여는 자녀가 아파트에 딸린 대출이나 전세보증금을 함께 넘겨받는 증여예요. 넘겨받은 채무만큼 자녀의 증여세는 줄지만, 그 채무 부분은 부모가 아파트를 판 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 생겨요. 그래서 어느 쪽이 유리한지는 증여세·양도세·취득세 세 가지를 합쳐 봐야 알 수 있어요.

기준일: 2026년 11월 3일 시행 법령 기준이에요. 증여세 세율(10~50%)과 증여재산공제는 2026년에도 바뀌지 않았어요. 2024년 정부가 낸 최고세율 인하안은 2024년 12월 10일 국회 본회의에서 부결됐어요.

아파트 증여와 부담부증여는 무엇이 다른가요?

차이는 채무를 누가 떠안느냐와 그에 따라 누가 어떤 세금을 내느냐예요.

아파트는 시가로 평가하는 게 원칙이고(상속세 및 증여세법 제60조), 평가기간 안에 같은 단지의 비슷한 아파트 매매가가 있으면 그 가격을 시가로 볼 수 있어요(같은 법 시행령 제49조). 국세청은 2025년 12월 강남4구·마용성 아파트 증여를 전수 검증하겠다고 발표하면서, 공시가격으로 신고한 금액이 시가보다 크게 낮으면 직접 감정평가해 과세하겠다고 밝혔어요.

부담부증여하면 증여세는 얼마나 줄어드나요?

넘겨받은 채무액만큼 과세가액이 줄고, 남은 금액에 10~50% 누진세율이 적용돼요. 성년 자녀가 부모에게 받으면 10년 합산 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)을 공제하고(상속세 및 증여세법 제53조), 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 빼 줘요(같은 법 제69조).

세율 구간이 높을수록 채무를 빼는 효과가 커져요. 다만 줄어든 증여세가 그대로 이익이 되는 건 아니고, 아래 양도세를 같이 따져야 해요.

부담부증여 양도세는 어떻게 계산하나요?

부모의 양도가액과 취득가액을 모두 '채무액 ÷ 증여재산가액' 비율로 나눠 계산해요(소득세법 시행령 제159조). 시가 10억 원 아파트에 채무 4억 원을 넘겼다면, 아파트의 40%를 4억 원에 판 것으로 보고 부모가 원래 산 가격의 40%를 취득가액으로 빼요.

여기서 결과가 크게 갈려요.

• 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우: 양도로 보는 부분도 비과세될 수 있어 부담부증여가 유리해지는 경우가 많아요. 부모와 자녀가 같은 세대라면 판단이 달라질 수 있어요.
• 부모가 조정대상지역 다주택자인 경우: 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나(2026년 2월 12일 정부 발표), 5월 10일 이후 양도분부터 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없어요(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 서울은 2025년 10월 16일부터 25개 자치구 전체가 조정대상지역이에요.

예시: 송파구 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 넘기면

예시: 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상의 숫자예요. 부모가 10년 전 5억 원에 산 시가 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여하고, 전세보증금 4억 원을 자녀가 넘겨받는다고 가정해요. 10년 안에 받은 다른 증여는 없고, 필요경비는 없다고 봐요.

① 일반 증여(보증금은 부모가 정리)

• 과세표준: 10억 원 − 5,000만 원 = 9억 5,000만 원
• 산출세액: 9억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원 = 2억 2,500만 원
• 신고세액공제 3%: 675만 원 → 증여세 2억 1,825만 원

② 부담부증여(보증금 4억 원 인수)

1. 증여세 과세표준: 10억 원 − 4억 원 − 5,000만 원 = 5억 5,000만 원
2. 산출세액: 5억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원 = 1억 500만 원
3. 신고세액공제 315만 원 → 증여세 1억 185만 원
4. 부모 양도차익: 양도가액 4억 원 − 취득가액 2억 원(5억 원 × 40%) = 2억 원

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도세가 없어 총 세금은 1억 185만 원이고, 일반 증여보다 1억 1,640만 원 적어요.

부모가 서울에 집이 2채라 중과가 적용되면 계산이 달라져요.

• 과세표준: 2억 원 − 기본공제 250만 원 = 1억 9,750만 원(장기보유특별공제 없음)
• 양도세: 1억 9,750만 원 × 58%(38% + 20%p) − 1,994만 원 = 9,461만 원
• 지방소득세 10% 946만 1,000원을 더하면 1억 407만 1,000원
• 총 세금 2억 592만 1,000원으로, 일반 증여와의 차이는 1,232만 9,000원으로 줄어요

취득세는 여기에 별도로 붙어요. 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 증여 부분에 12% 중과세율이 적용되지만(지방세법 제13조의2 제2항), 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 빠져요(지방세법 시행령 제28조의6). 그래서 위 두 경우는 취득세 차이도 커요.

가족 간 부담부증여, 채무를 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

채무를 자녀가 실제로 넘겨받았다는 객관적인 증빙이 필요해요. 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 원칙적으로 채무를 넘겨받지 않은 것으로 추정하고, 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무만 예외로 인정해요(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 취득세에서도 가족 간 채무 부분은 대가 지급이 입증돼야 유상취득으로 봐요(지방세법 제7조 제11항·제12항).

1. 대출은 채무자 명의를 자녀로 바꾸고, 전세는 임대차계약서의 임대인을 자녀로 바꿔요.
2. 자녀의 소득으로 이자와 원금을 갚을 수 있는지 미리 확인해요.
3. 증여계약서에 인수하는 채무 금액을 적어요.
4. 증여세(자녀), 양도세(부모), 취득세(자녀)를 각각 기한 안에 신고해요.

증여 뒤가 더 중요해요. 국세청은 부담부증여로 넘겨받은 대출·전세금을 자녀가 실제로 갚는지 확인하고, 자녀 소득으로 대출을 갚으면서 생활비는 부모에게 받는 경우도 편법증여로 점검한다고 밝혔어요(2025년 12월 4일 국세청 발표).

이런 경우엔 세무사와 상의하세요

• 부모가 조정대상지역에 주택을 2채 이상 가지고 있는 경우
• 부모가 아파트를 오래전에 낮은 가격에 사서 양도차익이 큰 경우
• 자녀가 소득이 적거나 아직 학생이라 채무 상환 능력을 입증하기 어려운 경우
• 부모와 자녀가 같은 세대이거나, 자녀가 이미 집을 가지고 있는 경우
• 증여받은 아파트를 10년 안에 팔 계획이 있는 경우(소득세법 제97조의2 이월과세)

부담부증여는 세 가지 세금과 사후관리까지 한 번에 설계해야 결과가 나와요. 송파·잠실 아파트 증여를 앞두고 있다면 재산제세 상담에서 일반 증여와 부담부증여를 같은 조건으로 비교해 드려요. 공제 한도는 증여세 면제한도 총정리에서, 이후 매도 계획이 있다면 양도소득세 계산법도 함께 확인해 보세요.