양도소득세 계산법: 필요경비 인정 범위 (2026)

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 빼고, 남은 과세표준에 세율을 곱해 계산해요(소득세법 제95조·제97조·제103조·제104조). 같은 집을 같은 값에 팔아도 필요경비를 얼마나 증빙하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문에, 계산의 승부처는 대부분 필요경비예요.

기준일: 2026년 11월 3일 시행 법령 기준이에요. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안(주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸고 공제액 상한 신설, 10년 이상 거주한 1세대 1주택자 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대, 다주택자 중과 한시 완화 등)은 2026년 11월 3일 기준 국회를 통과하지 않은 정부안이고, 양도세 개편은 정부안대로라면 2028년부터 적용돼요. 이 글의 계산은 현행 법령 기준이에요.

양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요?

양도소득세는 양도차익 → 양도소득금액 → 과세표준 → 산출세액 순서로 다섯 단계를 거쳐 계산해요.

양도가액과 취득가액은 원칙적으로 실제 거래가액이에요. 1세대 1주택 비과세 대상이지만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면, 전체 양도차익 중 12억 원 초과 부분에 해당하는 비율만 과세돼요(소득세법 시행령 제160조). 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 정리에서 따로 볼 수 있어요.

양도세 필요경비로 인정되는 비용은 무엇인가요?

필요경비로 인정되는 비용은 취득가액(부대비용 포함), 자본적지출, 양도비 세 가지예요(소득세법 제97조, 같은 법 시행령 제163조).

• 취득가액: 매입가액에 취득세 등 취득 부대비용을 더한 금액이에요. 살 때 낸 중개수수료와 법무사 비용도 여기에 들어가요.
• 자본적지출: 자산의 가치를 높이거나 내용연수를 늘리는 지출이에요. 용도 변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해 복구, 개량·확장 공사비가 해당해요. 국세청은 발코니 확장 공사, 난방시설 교체 같은 개량 공사비를 자본적지출로 안내해요. 취득 후 소유권 다툼이 생겨 소유권을 지키는 데 직접 쓴 소송비용·화해비용도 포함돼요.
• 양도비: 팔 때 드는 비용이에요. 중개수수료(소개비), 양도소득세 신고서 작성비용, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 매매계약에 따라 집을 비워 주려고 지출한 명도비용이 해당해요. 그래서 양도세 신고를 맡긴 세무사 수수료도 필요경비로 넣을 수 있어요.

자본적지출과 양도비는 증빙이 있어야 인정돼요. 세금계산서·신용카드 전표·현금영수증 같은 증명서류를 받아 보관하거나, 계좌이체 내역 같은 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되어야 해요(소득세법 시행령 제163조 제3항).

필요경비로 인정되지 않는 비용은 무엇인가요?

집의 기능을 유지하려고 쓴 수선비와 취득자금 대출이자는 필요경비로 인정되지 않아요.

• 벽지·장판 교체, 싱크대 교체, 옥상 방수, 타일·변기 공사처럼 원래 상태를 유지하는 수익적 지출(국세청 해석상 불인정)
• 집을 사려고 빌린 대출의 이자
• 다른 소득을 계산할 때 이미 경비로 처리한 금액

같은 인테리어 공사라도 항목에 따라 인정 여부가 갈려요. 견적서와 세금계산서에 공사 내역을 항목별로 나눠 적어 두면 나중에 소명하기 쉬워요.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

토지·건물을 3년 이상 보유했다면 일반 자산은 보유기간에 따라 6%부터 최대 30%까지, 2년 이상 거주한 1세대 1주택(고가주택)은 최대 80%까지 양도차익에서 공제받아요(소득세법 제95조 제2항).

미등기 자산, 보유기간 3년 미만 자산, 국외 부동산은 장기보유특별공제를 받을 수 없어요.

2026년 양도세 세율은 어떻게 되나요?

2년 이상 보유한 부동산은 과세표준에 따라 6~45%의 기본세율이 적용되고, 보유기간이 짧거나 다주택 중과·비사업용 토지에 해당하면 더 높은 세율이 적용돼요(소득세법 제104조·제55조).

• 주택·조합원입주권: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%
• 주택 외 토지·건물: 보유 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%
• 미등기 양도자산: 70%
• 비사업용 토지: 기본세율 + 10%p
• 조정대상지역 다주택자: 2주택은 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p이고 장기보유특별공제도 받지 못해요. 2022년 5월 10일부터 이어진 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일로 끝나, 그 뒤 양도분부터 다시 적용되고 있어요. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이라 송파구도 해당해요.

예시로 계산해 보면 얼마인가요?

아래는 계산 방법을 보여 주려고 만든 가상 예시예요. 실제 사례가 아니에요.

예시: 10년 보유한 아파트를 9억 원에 팔았어요. 다주택 중과와 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않는다고 가정해요. 취득가액 5억 원, 증빙이 있는 필요경비는 3,000만 원(취득세·법무사 비용 1,500만 원, 섀시·발코니 확장 1,000만 원, 매도 중개수수료와 신고 수수료 500만 원)이에요.

1. 양도차익: 9억 원 − 5억 원 − 3,000만 원 = 3억 7,000만 원
2. 장기보유특별공제(10년 × 2% = 20%): 3억 7,000만 원 × 20% = 7,400만 원
3. 양도소득금액: 3억 7,000만 원 − 7,400만 원 = 2억 9,600만 원
4. 과세표준: 2억 9,600만 원 − 250만 원 = 2억 9,350만 원
5. 산출세액: 2억 9,350만 원 × 38% − 1,994만 원 = 9,159만 원
6. 지방소득세: 9,159만 원 × 10% = 915만 9천 원, 합계 1억 74만 9천 원

같은 예시에서 섀시·발코니 확장 1,000만 원의 증빙이 없다면 양도차익은 3억 8,000만 원, 장기보유특별공제는 7,600만 원, 과세표준은 3억 150만 원이 돼요. 과세표준이 3억 원을 넘어 40% 구간에 들어가므로 산출세액은 3억 150만 원 × 40% − 2,594만 원 = 9,466만 원이에요. 증빙 하나로 양도소득세만 307만 원이 달라지는 셈이에요.

신고는 어떻게 준비하나요?

1. 양도일 확인: 원칙적으로 잔금 청산일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이에요(소득세법 제98조).
2. 증빙 모으기: 살 때와 팔 때의 매매계약서, 취득세 영수증, 중개수수료·법무사 비용 영수증, 공사 계약서와 세금계산서·계좌이체 내역을 모아요.
3. 필요경비 분류: 공사비를 자본적지출과 수선비로 나눠요.
4. 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스나 관할 세무서에 신고·납부해요(소득세법 제105조).
5. 확정신고 확인: 같은 해에 두 건 이상 팔았는데 예정신고 때 합산하지 않았다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고해요(소득세법 제110조).

이런 경우엔 세무사와 상의하세요

• 취득 당시 계약서가 없어 취득가액을 확인하기 어려운 경우(환산취득가액을 쓰면 필요경비가 기준시가의 3%로 바뀌고, 신축·증축 후 5년 안의 건물은 가산세 5%가 붙을 수 있어요)
• 조정대상지역 주택을 포함해 집이 두 채 이상인 경우, 특히 2026년 5월 9일까지 계약하고 아직 잔금 전이라 정부가 발표한 경과조치(2026년 2월 12일 발표) 적용 여부를 따져야 하는 경우
• 상속·증여받은 부동산을 파는 경우(취득가액과 보유기간 계산 기준이 달라요)
• 인테리어 공사비 중 어디까지 자본적지출로 볼 수 있는지 판단이 서지 않는 경우
• 12억 원을 넘는 1주택을 팔면서 보유·거주기간 계산이 복잡한 경우

양도세는 같은 거래라도 필요경비 분류와 공제 적용에 따라 결과가 달라져요. 증여와 양도를 함께 고민 중이라면 아파트 증여 vs 부담부증여 세금 비교도 참고해 보세요. 내 경우의 세액을 정확히 계산하고 싶다면 양도·상속·증여 세무 서비스에서 상담을 신청할 수 있어요.