1세대 1주택 양도세 비과세, 12억·거주요건

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 주택이 1채뿐이고, 그 주택을 2년 이상 보유했을 때 받을 수 있어요. 취득할 때 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 해요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항). 양도가액이 12억 원을 넘으면 전액이 아니라 12억 원 초과 부분만 과세돼요.

기준일: 2026년 11월 3일 시행 법령 기준이에요. 2026년 9월 30일 소득세법 시행령 개정(10월 1일 시행)으로 조정대상지역 일시적 2주택 기한이 바뀌었고, 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 2026년 세제개편안은 2026년 11월 3일 현재 국회 심의 중이에요.

1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

비과세 요건은 1세대, 양도일 현재 1주택, 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주의 네 가지예요. 하나라도 빠지면 일반 양도로 보고 세금을 계산해요.

1세대란 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말해요. 자녀가 주민등록만 따로 옮겼다고 별도 세대가 되지는 않아요. 배우자가 없어도 30세 이상이거나, 19세 이상으로 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있고 독립해 생계를 유지한다면 별도 세대로 볼 수 있어요(소득세법 시행령 제152조의3).

거주요건은 누구에게 적용되나요?

거주요건은 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었던 경우에만 적용돼요. 판단 시점은 파는 날이 아니라 사는 날이라서, 나중에 조정대상지역에서 해제돼도 2년 거주요건은 그대로 남아요.

송파구는 2025년 10월 대책으로 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역이 되기 전부터 조정대상지역이었어요. 거주요건은 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택부터 적용되므로, 그 뒤에 송파·잠실에서 산 아파트는 대부분 2년 거주요건을 확인해야 해요. 반대로 취득 당시 비조정지역이었다면 거주하지 않고 2년 보유만으로도 비과세를 받을 수 있어요.

거주를 다 채우지 못해도 비과세가 되는 예외가 있어요(시행령 제154조 제1항 각 호).

• 1년 이상 거주한 뒤 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우
• 해외이주, 또는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 양도하는 경우
• 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우
• 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며, 그때 무주택 세대였던 경우

12억 원이 넘는 집은 세금을 얼마나 내나요?

양도가액이 12억 원을 넘는 1주택은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 금액에만 세금을 매겨요(소득세법 시행령 제160조). 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄여서 적용해요.

여기에 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제를 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80% 받아요(소득세법 제95조 제2항 표2). 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이어야 이 표를 쓸 수 있고(소득세법 시행령 제159조의4), 거주가 2년 미만이면 일반 공제율(연 2%, 15년 이상 최대 30%)로 내려가요.

예시: 18억 원에 판 10년 보유·10년 거주 아파트

아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상 예시예요.

• 양도가액 18억 원, 취득가액 9억 원, 취득세 등 필요경비 3,000만 원
• 전체 양도차익: 18억 − 9억 − 0.3억 = 8억 7,000만 원
• 과세 대상 양도차익: 8억 7,000만 원 × (18억 − 12억) ÷ 18억 = 2억 9,000만 원
• 장기보유특별공제(보유 40% + 거주 40% = 80%): 2억 9,000만 원 × 80% = 2억 3,200만 원
• 양도소득금액: 2억 9,000만 − 2억 3,200만 = 5,800만 원
• 과세표준: 5,800만 원 − 기본공제 250만 원 = 5,550만 원
• 양도소득세: 5,550만 원 × 24% − 누진공제 576만 원 = 756만 원
• 지방소득세 75만 6,000원을 더하면 총 831만 6,000원

같은 조건에서 거주기간만 2년 미만(취득 당시 비조정지역이라 비과세 자체는 되는 경우)이라면 공제율이 20%로 내려가요. 이때 과세표준은 2억 2,950만 원, 양도소득세는 6,727만 원, 지방소득세를 더하면 7,399만 7,000원이 돼요. 실제로 거주했는지가 세금 차이를 크게 만들어요.

일시적 2주택이면 언제까지 팔아야 하나요?

새집을 먼저 샀다면 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지나 신규 주택을 사고, 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1주택처럼 비과세를 받을 수 있어요(시행령 제155조 제1항). 다만 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우는 기한이 2년으로 줄었어요.

서울 전역이 조정대상지역이라 잠실에서 서울의 다른 아파트로 갈아타는 경우라면 2년 기한이 적용될 가능성이 높아요. 처분 기한과 별도로 종전 주택이 2년 보유·거주 요건을 갖췄는지도 함께 봐야 해요. 이 경우에도 12억 원 초과분은 과세돼요.

팔기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

1. 세대원 전원의 주택·분양권·조합원입주권 보유 현황을 정리해요.
2. 등기부등본과 매매계약서로 취득일(잔금일 또는 등기접수일)과 보유기간을 확인해요.
3. 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인하고, 주민등록초본으로 거주기간을 계산해요.
4. 일시적 2주택이면 신규 주택 취득일 기준 처분 기한(2년 또는 3년)을 달력에 적어 둬요.
5. 양도가액이 12억 원을 넘으면 필요경비 증빙을 모으고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해요(소득세법 제105조).

앞으로 바뀔 수 있는 내용이 있나요?

있어요. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸고, 고가주택에 공제 한도를 두며, 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택의 기본공제를 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 내용이 들어 있어요. 이 내용은 2026년 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정돼 국회에 제출됐지만, 2026년 11월 3일 현재 국회 심의 중이라 확정된 내용이 아니고, 통과되면 위 예시의 공제액도 달라질 수 있어요. 양도 시점을 고민 중이라면 개정 결과를 확인한 뒤 판단하세요.

이런 경우엔 세무사와 상의하세요

• 양도가액이 12억 원 근처이거나 넘어서 과세분 계산과 필요경비 정리가 필요한 경우
• 조정대상지역 안에서 갈아타며 2년 기한과 3년 기한 중 무엇이 적용되는지 애매한 경우
• 부모님과 합가, 혼인, 상속으로 일시적으로 2주택이 된 경우
• 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔을 함께 가지고 있는 경우
• 거주기간이 2년에 조금 못 미치거나, 상생임대주택 특례 같은 예외로 거주요건을 채우려는 경우

비과세는 요건 하나만 어긋나도 전액 과세로 바뀌기 때문에, 파는 날을 정하기 전에 확인하는 것이 가장 중요해요. 과세분 계산 방법은 양도소득세 계산법: 필요경비 인정 범위에서, 팔지 않고 자녀에게 넘기는 방법은 아파트 증여 vs 부담부증여, 세금 비교에서 볼 수 있어요. 내 집이 비과세 요건을 갖췄는지 궁금하다면 양도·상속·증여 세무 서비스에서 상담을 신청해 보세요.