# 부담부증여 vs 아파트 증여, 2026 세금 비교

> 부담부증여는 넘겨받는 대출·전세보증금만큼 증여세가 줄지만, 그 금액은 부모의 양도세 대상이 돼요. 일반 증여와 증여세·양도세·취득세를 예시 숫자로 비교했어요.

- 출처: https://suhotax.com/guide/apartment-gift-vs-burdened-gift/
- 작성: 수호세무회계
- 기준: 2026-11-03 시행 법령 기준 · 업데이트 2026-11-03
- 분류: 상속·증여·양도

## 핵심 요약
- 부담부증여는 자녀가 넘겨받은 채무만큼 증여세 과세가액이 줄어드는 대신, 그 채무 부분은 부모가 양도한 것으로 보고 양도소득세를 매겨요.
- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 부담부증여가 유리한 경우가 많고, 조정대상지역 다주택자라면 2026년 5월 10일부터 양도세 중과가 다시 적용돼 차이가 크게 줄어요.
- 가족 간 부담부증여는 채무 인수를 객관적으로 입증해야 하고, 국세청은 증여 뒤에도 자녀가 실제로 빚을 갚는지 사후관리해요.

부담부증여는 자녀가 아파트에 딸린 **대출이나 전세보증금을 함께 넘겨받는 증여**예요. 넘겨받은 채무만큼 자녀의 증여세는 줄지만, 그 채무 부분은 부모가 아파트를 판 것으로 보아 **부모에게 양도소득세**가 생겨요. 그래서 어느 쪽이 유리한지는 증여세·양도세·취득세 세 가지를 합쳐 봐야 알 수 있어요.

> 기준일: 2026년 11월 3일 시행 법령 기준이에요. 증여세 세율(10~50%)과 증여재산공제는 2026년에도 바뀌지 않았어요. 2024년 정부가 낸 최고세율 인하안은 2024년 12월 10일 국회 본회의에서 부결됐어요.

## 아파트 증여와 부담부증여는 무엇이 다른가요?

차이는 **채무를 누가 떠안느냐**와 **그에 따라 누가 어떤 세금을 내느냐**예요.

| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 자녀가 넘겨받는 것 | 아파트만 | 아파트 + 대출·전세보증금 |
| 증여세 과세가액 | 아파트 평가액 전체 | 평가액 − 넘겨받은 채무 (상속세 및 증여세법 제47조 제1항) |
| 양도소득세 | 없음 | 채무 부분을 부모가 양도한 것으로 봄 (소득세법 제88조 제1호) |
| 취득세(자녀) | 전체가 무상취득 | 증여 부분은 무상취득, 채무 부분은 입증 시 유상취득 (지방세법 제7조) |
| 신고기한 | 증여세: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 증여세 같음 + 양도세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |

아파트는 시가로 평가하는 게 원칙이고(상속세 및 증여세법 제60조), 평가기간 안에 같은 단지의 비슷한 아파트 매매가가 있으면 그 가격을 시가로 볼 수 있어요(같은 법 시행령 제49조). 국세청은 2025년 12월 강남4구·마용성 아파트 증여를 전수 검증하겠다고 발표하면서, 공시가격으로 신고한 금액이 시가보다 크게 낮으면 직접 감정평가해 과세하겠다고 밝혔어요.

## 부담부증여하면 증여세는 얼마나 줄어드나요?

**넘겨받은 채무액만큼 과세가액이 줄고, 남은 금액에 10~50% 누진세율이 적용돼요.** 성년 자녀가 부모에게 받으면 10년 합산 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)을 공제하고(상속세 및 증여세법 제53조), 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 빼 줘요(같은 법 제69조).

| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 1억 원 초과 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 원 초과 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |

세율 구간이 높을수록 채무를 빼는 효과가 커져요. 다만 줄어든 증여세가 그대로 이익이 되는 건 아니고, 아래 양도세를 같이 따져야 해요.

## 부담부증여 양도세는 어떻게 계산하나요?

**부모의 양도가액과 취득가액을 모두 '채무액 ÷ 증여재산가액' 비율로 나눠 계산해요**(소득세법 시행령 제159조). 시가 10억 원 아파트에 채무 4억 원을 넘겼다면, 아파트의 40%를 4억 원에 판 것으로 보고 부모가 원래 산 가격의 40%를 취득가액으로 빼요.

여기서 결과가 크게 갈려요.

- **부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우**: 양도로 보는 부분도 비과세될 수 있어 부담부증여가 유리해지는 경우가 많아요. 부모와 자녀가 같은 세대라면 판단이 달라질 수 있어요.
- **부모가 조정대상지역 다주택자인 경우**: 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나(2026년 2월 12일 정부 발표), 5월 10일 이후 양도분부터 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없어요(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 서울은 2025년 10월 16일부터 25개 자치구 전체가 조정대상지역이에요.

## 예시: 송파구 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 넘기면

> 예시: 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상의 숫자예요. 부모가 10년 전 5억 원에 산 시가 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여하고, 전세보증금 4억 원을 자녀가 넘겨받는다고 가정해요. 10년 안에 받은 다른 증여는 없고, 필요경비는 없다고 봐요.

**① 일반 증여(보증금은 부모가 정리)**

- 과세표준: 10억 원 − 5,000만 원 = 9억 5,000만 원
- 산출세액: 9억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원 = 2억 2,500만 원
- 신고세액공제 3%: 675만 원 → **증여세 2억 1,825만 원**

**② 부담부증여(보증금 4억 원 인수)**

1. 증여세 과세표준: 10억 원 − 4억 원 − 5,000만 원 = 5억 5,000만 원
2. 산출세액: 5억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원 = 1억 500만 원
3. 신고세액공제 315만 원 → **증여세 1억 185만 원**
4. 부모 양도차익: 양도가액 4억 원 − 취득가액 2억 원(5억 원 × 40%) = 2억 원

부모가 **1세대 1주택 비과세** 요건을 갖췄다면 양도세가 없어 총 세금은 1억 185만 원이고, 일반 증여보다 1억 1,640만 원 적어요.

부모가 **서울에 집이 2채**라 중과가 적용되면 계산이 달라져요.

- 과세표준: 2억 원 − 기본공제 250만 원 = 1억 9,750만 원(장기보유특별공제 없음)
- 양도세: 1억 9,750만 원 × 58%(38% + 20%p) − 1,994만 원 = 9,461만 원
- 지방소득세 10% 946만 1,000원을 더하면 1억 407만 1,000원
- 총 세금 2억 592만 1,000원으로, 일반 증여와의 차이는 1,232만 9,000원으로 줄어요

취득세는 여기에 별도로 붙어요. 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 증여 부분에 12% 중과세율이 적용되지만(지방세법 제13조의2 제2항), 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 빠져요(지방세법 시행령 제28조의6). 그래서 위 두 경우는 취득세 차이도 커요.

## 가족 간 부담부증여, 채무를 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

**채무를 자녀가 실제로 넘겨받았다는 객관적인 증빙이 필요해요.** 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 원칙적으로 채무를 넘겨받지 않은 것으로 추정하고, 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무만 예외로 인정해요(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 취득세에서도 가족 간 채무 부분은 대가 지급이 입증돼야 유상취득으로 봐요(지방세법 제7조 제11항·제12항).

1. 대출은 채무자 명의를 자녀로 바꾸고, 전세는 임대차계약서의 임대인을 자녀로 바꿔요.
2. 자녀의 소득으로 이자와 원금을 갚을 수 있는지 미리 확인해요.
3. 증여계약서에 인수하는 채무 금액을 적어요.
4. 증여세(자녀), 양도세(부모), 취득세(자녀)를 각각 기한 안에 신고해요.

증여 뒤가 더 중요해요. 국세청은 부담부증여로 넘겨받은 대출·전세금을 자녀가 실제로 갚는지 확인하고, 자녀 소득으로 대출을 갚으면서 생활비는 부모에게 받는 경우도 편법증여로 점검한다고 밝혔어요(2025년 12월 4일 국세청 발표).

## 이런 경우엔 세무사와 상의하세요

- 부모가 조정대상지역에 주택을 2채 이상 가지고 있는 경우
- 부모가 아파트를 오래전에 낮은 가격에 사서 양도차익이 큰 경우
- 자녀가 소득이 적거나 아직 학생이라 채무 상환 능력을 입증하기 어려운 경우
- 부모와 자녀가 같은 세대이거나, 자녀가 이미 집을 가지고 있는 경우
- 증여받은 아파트를 10년 안에 팔 계획이 있는 경우(소득세법 제97조의2 이월과세)

부담부증여는 세 가지 세금과 사후관리까지 한 번에 설계해야 결과가 나와요. 송파·잠실 아파트 증여를 앞두고 있다면 [재산제세 상담](/services/property-tax/)에서 일반 증여와 부담부증여를 같은 조건으로 비교해 드려요. 공제 한도는 [증여세 면제한도 총정리](/guide/gift-tax-exemption-limit/)에서, 이후 매도 계획이 있다면 [양도소득세 계산법](/guide/capital-gains-tax-calculation/)도 함께 확인해 보세요.

## 자주 묻는 질문
### 부담부증여를 하면 세금을 누가 내나요?
자녀(수증자)는 채무를 뺀 금액에 대한 증여세를, 부모(증여자)는 자녀가 넘겨받은 채무 부분에 대한 양도소득세를 내요. 취득세는 자녀가 내요.

### 전세보증금도 부담부증여 채무로 인정되나요?
네. 증여하는 아파트에 딸린 전세보증금 반환채무를 자녀가 실제로 넘겨받으면 증여재산가액에서 뺄 수 있어요. 다만 가족 간에는 채무 인수가 추정되지 않으므로 임대차계약서 변경 등으로 객관적으로 입증해야 해요(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).

### 부담부증여 신고기한은 언제인가요?
증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 자녀가 신고해요(상속세 및 증여세법 제68조). 부모의 양도세 예정신고도 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안이에요(소득세법 제105조).

### 부담부증여가 항상 유리한가요?
아니에요. 부모가 조정대상지역 다주택자라 양도세 중과가 적용되거나, 부모의 취득가액이 낮아 양도차익이 크면 일반 증여와 세금 차이가 줄거나 오히려 불리할 수 있어요. 세 가지 세금을 모두 계산해 비교해야 해요.

### 증여받은 뒤 대출을 부모가 대신 갚아 주면 어떻게 되나요?
부모가 갚아 준 금액은 다시 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있어요. 국세청은 부담부증여로 넘겨받은 채무의 상환 내역을 사후관리해요.


## 근거 자료
- [국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)](https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제47조)
- [국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제)](https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제53조)
- [국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제56조(증여세 세율)](https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제56조)
- [국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제68조(증여세 과세표준신고)](https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제68조)
- [국가법령정보센터 소득세법 제88조(정의)](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제88조)
- [국가법령정보센터 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제159조)
- [국가법령정보센터 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)](https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제104조)
- [국가법령정보센터 지방세법 제7조(납세의무자 등)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제7조)
- [국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)](https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령/제28조의6)
- [국세청 양도소득세 세율](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711)
- [정책브리핑 '다주택자 양도세 중과' 유예 5월 9일 종료(2026-02-12)](https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959488)
- [정책브리핑 '강남4구·마용성' 고가아파트 증여, 국세청 전수 검증(2025-12-04)](https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148955882)
- [정책브리핑 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정(2025-10-15)](https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950973)

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